Выкуп земельного участка под незавершенный строительством объект

Выкуп арендованной земли с незавершенкой

Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу?

По общему правилу приватизации земли, изложенному в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 137-ФЗ «,О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В пункте 2 указанной статьи сказано, что граждане и юридические лица &mdash, собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Несмотря на то что в рассматриваемой статье не поименованы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под названными объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ. Но к данной ситуации это не относится.

Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает. Поясним.

Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом считаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Поэтому к нему не могут быть применены нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Такой вывод подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 8985/08, ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2010 Ф03-402/2010 и Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу А74-2604/2009).

Так, ФАС Дальневосточного округа признал законным отказ в предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы по их назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, а значит, у общества отсутствует предусмотренное в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельного участка (постановление от 23.11.2009 Ф03-6253/2009).

Если объект незавершенного строительства достроить и ввести в эксплуатацию в качестве здания, строения или сооружения, то лицо, право собственности которого зарегистрировано на достроенный объект, сможет претендовать на приватизацию земли независимо от того, когда заключен договор аренды до введения в действие Земельного кодекса РФ или после. Об этом сказано в п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ .

До завершения строительства рассматриваемого объекта его собственник может лишь обратиться к собственнику земельного участка (муниципальному образованию), на котором он находится, с предложением продать его, которое оформляется заявлением о приобретении. Если орган местного самоуправления решит продать земельный участок, у арендатора в силу п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ возникнет преимущественное право на покупку по отношению к другим покупателям. (Подробные комментарии о преимущественном праве арендатора см. в материале ",Выкуп арендованного земельного участка",.)

Таким образом, приобрести в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства, арендатор может только с согласия муниципалитета. Кроме того, по завершении строительства он вправе требовать выкуп участка в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

  • 1368 Д. Медведев установил предельный уровень зарплат в госорганизациях
  • 336 Готовятся изменения в закон о материнском капитале
  • 109 Президент поручил правительству проиндексировать пенсии военным пенсионерам
  • 82 О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации и статью 1 Федерального закона от 29 июля 2017 года 254-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
  • 73 Производственный календарь на 2018 г. для пятидневной рабочей недели
  • 62 Законопроект о стоимости пенсионного коэффициента прошёл первое чтение
  • 44 Пенсионеры должны быть спокойны, пенсий хватит на всех

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл ФС77-30543

Выкуп земельного участка под незавершенный строительством объект

Недвижимость и Право

Акция! Первая консультация 30 минут БЕСПЛАТНО! Подробнее ЗДЕСЬ Услуги и цены Юридическая помощь в судах Юридические услуги по недвижимости и земле Юридические услуги бизнесу Консультации Услуги кадастровых инженеров Дистанционные услуги

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию

Телефон для записи:

Новости Советы юриста

Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности

Люди по-разному реагируют, узнав о своем участии в судебном процессе в этом качестве. Кто-то не обращ.

Прежде, чем делать перепланировку в своей квартире нужно задать себе вопрос: «,А возможно .

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр.

Признание права - это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со.

Во-первых, не впадать в панику. 30-40 дел проигрывается истцами. Во-вторы.

С января 2011 года кассационная инстанция стала третьей инстанцией в судах общей юрисдикции по граждан.

Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов. Если ранее все притязания собственников «,незавершенок», были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее &ndash, на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «,незавершенки», из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст. 39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.

Что же предлагается нам взамен старых норм? Рассмотрим новую процедуру предоставления земли для завершения строительства.

  • Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
  • По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
  • Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
  • Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
  • Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.

Так теперь урегулирован вопрос о завершении строительства объектов недвижимости, не достроенных в течение срока действия договора аренды. Позитивное значение вышеназванных изменений состоит в появлении правовой определенности, которая, как известно, всегда лучше отсутствия четких правил.

©, 2009-2015 «, Недвижимость и Право»,.

Выкуп земельного участка под незавершенный строительством объект

Зем участок в аренде, заключенной на основании аукциона, как с единственным участником под строительство магазина. Есть свидетельство о государственной регистрации на объект незавершенного строительства, 72 готовности . Хочу его выкупить. Юрист горадминистрации , которой эти полномочия передали только с 1марта этого года не хочет его предоставить на выкуп . Помогите , пожалуйста .

27 Марта 2015, 10:57 Александр, г. Георгиевск

Ответы юристов (1)

Земельный кодекс РФ не предусматривает возможности предоставления в собственность земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства.

Единственное на что вы можете претендовать, это предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства. Необходимо одно из следующих условий:

участок предоставлен до 01.03.2015

либо право собственности на объект незавершенного строительства оформлено до 01.03.2015.

Поэтому для приобретения участка в собственность вам необходимо достроить объект.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Хотели приобрести объект незавершенного строительства, чтобы в дальнейшем выкупить под ним землю, объект демонтировать и построить новый, но вот что останавливает.

Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. 178-ФЗ «,О приватизации государственного и муниципального имущества»,, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. 8985/08, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. 15874/11.

Заявителями по данным делам (собственниками объектами незавершенного строительства) являются юридические лица.

Затем я прочитала Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012г. 71-В11-13, позиция которой прямо противоположна &ndash, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется, поэтому у собственника незавершенного строительства возникло право приобрести землю под объектом.

Всегда думала, что у нас в России судьба земельного участка следует судьбе здания (хотя считаю это неправильным). Однако, по сложившейся практике арбитражного суда выкупить земельный участок под таким объектом не получится. Это мое мнение. Хочется комментариев по данному вопросу.

  • 24072
  • рейтинг 1

Юридические семинары для профессионалов

1 декабря 2017 в Сколково пройдет Skolkovo LegalTech

Конференция по современным технологиям и проектам LegalTech

Подготовка и ведение дела в Верховном Суде РФ. Семинар

Похожие материалы Комментарии (14)

Допустим, объект построен на 99 , а срок аренды подходит к концу и арендатор уже реально никак не успевает достроить объект за этот срок, в т.ч. из-за административных препонов.

Муниципалитет отказывается принимать решение о продлении договора аренды и, как следствие, вся постройка идет под снос. Поэтому, возможно, имеет смысл подумать о целесообразности выкупа з/у под недостроями.

",. согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка",. // Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4464/12 по делу N А51-2921/2011.

В передаче дела по иску о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и права собственности на указанный участок для пересмотра в порядке надзора отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства при наличии действующего договора аренды, противоречит закону и такая сделка является недействительной.

В передаче дела по иску о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства жилого дома, строительство не завершено, основания для выкупа указанного участка отсутствуют.

При приобретении незавершенки Общество приобрело право на земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало предыдущему правообладателю (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

А как тогда применять положения ФЗ 427-ФЗ от 12.12.2011г.?

Журналы

Подписка на электронную версию

2010 - 2017 ООО Редакция журнала ЗАКОН

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям

Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под объектом незавершенного строительства?

«Папирус» 99, «Отдельные вопросы применения земельного законодательства»
  1. Главная
  2. Папирус
  3. Папирус 99
  4. Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под объектом незавершенного строительства?

Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под незавершенным строительством объектом?

На вопрос отвечает Ольга Николаевна Аксенова, ведущий юрист отдела судебного сопровождения ГК «ЭРА-Гео-ГИД»

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее была сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 8985/08 , от 01.03.2011 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям п. 1, 2 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции от 06.04.2015) (далее Закон о приватизации), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Вводного закона.

Так, например, в соответствии с п. 1. ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 39.1 ЗК РФ).

То есть по общему правилу выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительство в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ (аналог ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ) невозможен.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, сооружения.

В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Стоит также учитывать положения ч. 2 ст.39.1 ЗК РФ, в соответствии с которой продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с ч. 5. ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в аренду без проведения торгов:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материал подготовлен для газеты компании “,АПИ”, “,Папирус”,, 99, сентябрь 2015

Для печати Вы можете скачать полностью номер газеты “,Папирус”, в формате pdf:

Отменить ответ

Вы должны авторизоваться, что бы комментировать.

Выкуп земли под объектами незавершенного строительства

«,Можно ли приобрести в собственность земельный участок, предоставленный для строительства, если оно еще не завершено?»,

Отвечает старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Татьяна ТИНЬКОВА: «,В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства. Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. В связи с этим отказ органов местного самоуправления по заявлениям граждан с просьбой предоставить землю в собственность под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса является обоснованным и соответствует действующему законодательству, а также сложившейся судебной практике»,.

Читайте свежие новости «Друг для друга» в социальных сетях:

Понравилась статья? Поделить с друзьями: