В договоре аренды участка земли не указан

Договор аренды земельного участка: нюансы и рекомендации

29 Мая 2018 11:37 17224 5

Порядок заключения договора аренды земельного участка зависит от того, кто является арендодателем: частное лицо или же уполномоченные орган муниципального образования, Российской Федерации. Так называемая публичная собственность требует особой процедуры торгов, до подписания договора. Для муниципальных образований сдача в аренду земли один из основных видов доходов. Существенная особенность таких договоров в том, что плата за участок определяется законодательными актами на местном уровне с учетом Постановления Правительства РФ, касающегося методов расчета арендной платы для публичных земельных участков.

Основные требования к договору аренды участка

  1. Земля относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, право аренды на срок больше 1 года регистрируется в юстиции. Независимо от срока Росреестр вносит сведения о договоре аренды участков лесного фонда.

    • свидетельство о собственности,
    • акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участка в собственность либо о предоставленном праве распоряжаться землей,
    • кадастровый паспорт.
До постановки земельного участка на кадастровый учет, оформление аренды невозможно. Взять в аренду земелю в Москве вы можете здесь.

В договоре аренды участка земли не указан

Взяли в субаренду земельный участок под ижс. Заключили договора как необходимые, так и между собой для перестраховки. Боялись, что арендатор изменит своё решение,поэтому указали пункт,что в случае нашего отказа он не возвращает нам денежные средства за аренду и подготовку документов. На месте указал нам ''свой'' участок,на котором мы начали строиться, к сожалению на тот момент разрешения на строительство ещё не получили. В результате-/залитый фундамент и цоколь на чужом участке. Хозяин другого участка предложил нам заключить договор субаренды с ним,поскольку затрачено не мало средств. Поступил так сказать по человеческих. Мы ,исходя из сложившейся ситуации, соответственно хотим отказаться от первого участка в пользу второго. Но арендатор первого наотрез отказывается возвращать нам потраченные средства, ссылаясь на договор. Есть ли шансы выиграть дело в суде, в случае если я обращусь с жалобой, поскольку именно он ввёл меня в заблуждение, указав не на тот участок? Или составленный договор это как приговор для меня-заплатила за чужого человека аренду просто так?

07 Ноября 2018, 18:23 Ольга николаевна, г. Белгород

Ответы юристов (2)

Ольга Николаевна, здравствуйте.

Для того, чтобы вернуть деньги, нужно искать основания для признания договора субаренды незаключенным. Например, если объект аренды земельный участок в договоре описан так, что его невозможно идентифицировать (не указан кадастровый номер и нет схемы с описанием границ данного участка), то предмет договора будет считаться несогласованным, а сам договор незаключенным. В этом случае деньги, полученные арендодателем, будут неосновательным обогащением и их можно будет взыскать через суд, если Вы докажете, что фактически не пользовались первым участком.

Если же в Вашем договоре земельный участок описан так, что можно идентифицировать, то в этом случае суд, скорее всего, не примет Ваш довод о том, что арендодатель неправильно показал Вам участок.

Если у Вас долгосрочный договор и он зарегистрирован, то шансы вернуть деньги очень малы.

Уточнение клиента

А как понять долгосрочный? Участок уходил с аукциона ..между арендатором и арендодателем срок 5 лет. В нашем договоре прописано,что я имею право отказаться от него. Кадастровый номер указан, указан участок к виде прямоугольника в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Но никаких обозначений или как правильно сказать точек нет. В договоре субаренды же все схемы опущенны, нет ни схемы местности, ни даже схемы участка. Единственное-указан кадастровый номер. А на местности стоят только колышки, по которым можно только посчитать порядковый номер участка относительно дороги, но никак нельзя определить что именно здесь находится данный участок с таким кадастровым номером. Да и субарендатору , т.е мне,по сути участок должен был показть арендатор, а не арендодатель( в нашем случае-администрация)

08 Ноября 2018, 20:21

Ольга Николаевна, здравствуйте.

Под долгосрочным договором я имела в виду договор, заключенный на срок год и более (долгосрочные договоры аренды и субаренды земельных участков подлежат государственной регистрации).

Таким образом, основной договор аренды ( с администрацией) сроком на 5 лет должен быть зарегистрирован в Росреестре. При регистрации к договору обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка. в котором обозначены его координаты на местности.

Если договор аренды с администрацией не зарегистрирован, передавать данный участок в субаренды было нельзя (на этом основании можно пытаться оспаривать договор субаренды).

Далее если Ваш договор субаренды заключен на срок год и более, он также должен был пройти государственную регистрацию (если не прошел, это тоже может быть основанием для его оспаривания). Если договор субаренды на срок менее года, то государственной регистрации он не подлежит.

Идентификация земельного участка в договоре путем указания его кадастрового номера, как правило, достаточна. Данный номер является уникальным, зная данный номер, любой может получить кадастровый паспорт земельного участка, в котором будут указаны его координаты на местности. В связи с этим отсутствие схемы участка в договоре субаренды при наличии его кадастрового номера не сделает договор не заключенным.

Единственное, что приходит на ум: проверьте, есть ли в договоре субаренды обязанность арендодателя (имею в виду именно то лицо, которое Вам передает участок в субаренду, а не администрацию) передать Вам копию основного договора аренды и/или кадастровый паспорт земельного участка. Если такая обязанность прописана и арендодатель ее не исполнил (либо нет доказательств ее исполнения), но основании нарушения данной обязанности можно попробовать с него взыскать потраченные Вами деньги как убытки, мотивируя это тем, что при отсутствии таких документов, которые Вам обязаны были передать, Вы не смогли правильно определить участок на местности.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Аренда земельного участка

Как известно, аренда это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования составляет ГК РФ, а именно практически все разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений как таковых, разумеется, особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

- смерть собственника и отсутствие правопреемника,

- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды,

- в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

- использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты,

- возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения,

- проводить мелиоративные работы,

- строить пруды и иные водоемы,

- участвовать в решении вопроса мелиорации земель,

- передавать землю во временное пользование. Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя,

- потребовать досрочного расторжения договора.

- передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем),

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

- отдавать арендные права в залог,

- вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

- существенно ухудшает качество земель,

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора,

- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора,

- изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года,

- участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права (п. 4.1.).

- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству,

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором,

- в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий,

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

- установленной доли от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов,

- предоставления арендатором определенных услуг,

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду,

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

В договоре аренды участка земли не указан

Существенным условием любого договора аренды являются:

1. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Так в договоре аренды земельного участка должны быть указаны: адрес (местоположение), категория земель, вид разрешенного использования, кадастровый номер, присвоенный органом учета, площадь.

2. Срок договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Для отдельных видов аренды, законом могут быть установлены максимальные сроки, и в случае если договор заключен на срок превышающий максимальный, считается, что договор заключен на срок равный максимальному. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка кроме случаев, определенных законодательством. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в оговоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на не определенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами

3. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной их сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

4. В договоре должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы так же определяется договором аренды.

5. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Так установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением, случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества путем внесения записи об ограничении (обременении) на земельный участок в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст.26 Федерального Закона 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Соглашение сторон об изменении и расторжении договора аренды также подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка и особенности его заключения

Договор аренды земельного участка является таким видом гражданско-правового договора, при котором его сторонами выступает арендатор и арендодатель. Заключая данный договор, необходимо помнить о важных нюансах. Согласно договору, арендодатель обязан предоставить земельный участок арендатору на определенный срок за плату, которая указана в договоре.

Что выступает предметом договора?

Предмет в таком договоре аренды должен быть описан очень детально, поскольку именно он помогает идентифицировать участок земли.

Характеристики земельного участка, которые необходимо указать в договоре:

  • общую площадь
  • детальное описание участка
  • кадастровый паспорт земельного участка
  • географические координаты
  • наличие или отсутствие построек

Отметим, что данные о границе земельного участка и кадастрового учета необходимы обязательно. Ведь отсутствие такой информации автоматически делает договор недействительным.

Что нужно прописать в договоре аренды земельного участка?

В договоре укажите пункт, который касается возможности сдачи земли арендатором в субаренду. Если Вы пропустите это положение в договоре, то арендатор сможет сдавать участок в субаренду, и получать от этого доход.

Если Вы выступаете в роли арендатора, то поинтересуйтесь, не является ли случайно земельный участок залогом по ипотеке. Ведь факт залога не говорит о том, что земельные участки нельзя использовать в обороте.

Как определить рыночную стоимость аренды земельного участка?

Перед тем, как заключать договор, нужно обязательно оценить рыночную стоимость аренды. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика . Специалисты в данной области просто необходимы, когда срок договора аренды земельного участка будет длительным, а ставка, естественно, —, немаленькой.

При этом знайте, что оценщик может использовать один из таких методов как:

  • выделение
  • сравнение продаж
  • распределение
  • остаток
  • капитализация дохода
  • предполагаемое использование

Советы арендодателям

Если Вы являетесь арендодателем, то пропишите в договоре дополнительные обязанности арендатора, которые позволят Вам упростить свою жизнь в будущем.

Например, укажите, что по окончанию срока договора аренды, арендатор обязан привести земельный участок в то состояние, которое было на момент подписания документа. Кроме этого, упомяните, что арендатор обязан возместить возможные убытки, если они были нанесены по его вине.

Кстати, пропишите такой пункт, согласно которому пользование земельным участком автоматически прекращается, если арендатор использует его не по целевому назначению, ухудшает его плодородие или загрязняет окружающую среду.

Советы арендаторам

В договоре арендатор должен прописать срок, по истечению которого пользование земельным участком автоматически прекращается. Но отметим, что у арендатора есть преимущественное право на повторную аренду. Если арендатор захочет расторгнуть договор, то в некоторых случаях он не имеет на это право. Например, если Вы проводите полевые работы (посадку или сбор урожая), договор нельзя аннулировать.

Таким образом, к заключению договора аренды земельного участка нужно подходить с умом, внимательно изучая все нюансы.

Очень важно не пропустить пункт в договоре аренды про возможность сдачи земли в субаренду. Если, конечно, есть желание получать доход.

Если вы оказались в ситуации, когда вам срочно нужны деньги, а ваша кредитная история.

Взять кредит безработному бывает очень сложно, так как все коммерческие банки при оформлении договора, прежде всего, требуют справку о доходах.

Пенсионный возраст совсем не преграда для активной и насыщенной событиями жизни.

Для многих людей интернет сегодня является самым настоящим образом жизни. Давно уже привычными стали заказы.

Надо ли платить аренду за землю если в договоре аренды помещения об этом не указано?

Ответ: любой спор носит индивидуальный характер. В зависимости от определённых обстоятельств оплачивать арендные платежи за землю не нужно, в других случаях прямая обязанность.

Так, в силу п. 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Данное правило действует в следующих случаях:

  1. При заключении договора аренды нежилого помещения ничего не указано про необходимость арендных платежей за землю, на котором она расположена.
  2. Земля должна использоваться под арендуемым нежилым помещением и необходимым для его использования.
  3. Отсутствует прямая норма закона, обязывающая арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением).
  4. Верховный Суд РФ в Определении от 21.10.2018 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2018 установил, что «тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы».

Одновременно, если арендатор использует землю в размере значительно превышающем арендуемое помещение и тот участок необходимый для его использования, то по требованию арендодателя он обязан заключить договор аренды, который используется сверх указанной нормы или выплатить в пределах срока исковой давности неосновательное обогащение на основании оценочного заключения.

Что почитать следующим Конституционный Суд РФ: Административное задержание на срок более 48 часов после вытрезвления. Осужденный адвокат по ст. 310 УК РФ за разглашение данных предварительного расследования оправдан кассационной инстанцией. Образец жалобы в Государственную инспекцию труда в городе Москве 1 комментарий to “,Надо ли платить аренду за землю если в договоре аренды помещения об этом не указано?”,

Любые требования арендаторов о необходимости заключения договора аренды земли при указанных в теме обстоятельствах являются незаконными.

Добавить комментарий Отменить ответ ПОСЛЕДНИЕ ЗАПИСИ Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика? Конституционный Суд РФ: Административное задержание на срок более 48 часов после вытрезвления. Как эффективно оспорить незаконные условия в кредитном договоре с банком? В ЧЁМ ЗАКЛЮЧАЮТСЯ НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАПОЛНЕНИЯ ТРУДОВЫХ КНИЖЕК? ПРЕДУСМОТРЕНЫ ЛИ ЗАКОНОМ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТМЕНЫ ПРИНЯТЫХ СУДОМ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР? Свежие комментарии
  • Александр к записи Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика?
  • Александр к записи Чем отличается капитальный ремонт от текущего ремонта?
  • Андрей к записи Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика?
  • Андрей к записи Конституционный Суд РФ: Административное задержание на срок более 48 часов после вытрезвления.
  • azbuka-remonta.com.ua к записи Нанимателем (договор социального найма) проведен капитальный ремонт квартиры, кто возмещает расходы?
КАТЕГОРИИ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ БЫСТРЫЙ ПОИСК

2018 Адвокатский кабинет «ФЕМИДА». Юридическое обслуживание в Москве Google. Разработка и обслуживание сайтов.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: