Если в договоре занижают сумму сделки по недвижимости

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Пригодится Взыскание неустойки с застройщика: сроки предъявления Если не платить ипотеку, что будет?

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Заниженная стоимость: схема оформления

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре,

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы,

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски продавца
  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость —, до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог. Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации —, обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Продажа квартиры по заниженной цене. Риски. Последствия.

Порядок заключения договоров купли-продажи квартиры, нами рассмотрен и представлен Вашему вниманию в ранее опубликованной статье . О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

С тонкостями заключения ипотечных сделок, т.е. как купить квартиру в ипотеку, Вы можете ознакомиться здесь .

В настоящей статье мы акцентируем Ваше внимание на основные последствия продажи квартир по заниженной стоимости, что достаточно часто встречается, когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке (так называемая продажа квартир от хозяина).

При продаже имущества гражданами России существуют существенные налоговые льготы (подробнее - имущественные налоговые вычеты ), в том числе по уплате налога на доходы физического лица при владении имуществом 3 и более лет.

В случае, если Гражданин владеет имуществом менее трех лет и продает его до истечения этого срока, то он имеет право по своему усмотрению получить либо имущественный вычет в размере понесенных им расходов при первоначальной покупке, либо на стандартный имущественный вычет, не превышающий 1 млн. рублей(ст. 220 НК РФ).

То есть, если гражданин купил, например квартиру в 2011 году по цене 5 млн. руб., а в 2012году продал за 12 млн. руб., то он обязан оплатить налог с суммы:

12 млн.-5млн.= 6 млн. руб. *13 (т.е. 780 000 руб.),

Если гражданин не может документально подтвердить расход в 5 млн. руб. ( т.е. потерял договор, расписку, пр.), то налог составит:

12 млн.-1 млн. (стандартный вычет)= 1 млн.*13 (т.е. 1 430 000 руб.)

Поговорим о правовых рисках при заключении таких сделок, как покупка квартиры на вторичном рынке жилья (вторичка) или её продажа, возникающих как у покупателя, так и у продавца недвижимости.

  1. Договор, заключенный по заниженной стоимости расторгается сторонами по сделке или При этом покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - полученные по договору купли-продажи деньги. То есть, при покупке квартиры или иной недвижимости по заниженной цене, покупатель рискует получить только сумму, официально оплаченную им по договору. Доказать оплату реальной суммы покупателю будет крайне сложно.
  2. Договор продажи квартиры признается судомнедействительным ( т.е. фактически, не заключенным) (например, несоблюдение прав малолетних, продажа квартиры с существенными, неоговоренными в договоре дефектами и т.д.). В этом случае, указание в договоре любых штрафных и иных санкций также не поможет покупателю получить их. В данном случае возврату подлежит лишь сумма, переданная за недвижимость, поскольку признание всей сделки недействительной, влечет за собой признание недействительными и всех санкций в договоре. Кроме того, несоразмерные штрафные санкции по ходатайству продавца могут быть судом значительно уменьшены. В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453 ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.

Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость.

1. Основной риск продавца в том, что вторая расписка, свидетельствующая о том, что он получил доход от продажи квартиры, и которая остается у покупателя, является доказательством неуплаты им налогов (13). При обнаружении данного нарушения, налоговый орган взыщет с продавца

А) сумму неуплаченного налога,

вплоть до привлечения к уголовной ответственности.

2. Второй значительный риск Продавца при осуществлении расчетов без использования банковских счетов и ячеек. Как правило, сумма по договору передается покупателем продавцу в 2 этапа часть денег до направления договора на государственную регистрацию, а часть- после. В случае, если стороны по договору рассчитываются без использования указанных инструментов, у продавца появляется риск не получить вторую часть платежа, т.к. покупателем уже оплачена фактическая сумма, фигурирующая в договоре.

Существует ряд схем, которые стороны по сделке используют для проведения дополнительных расчетов, однако ни одна из них не является гарантией от возникновения негативных правовых последствий для продавца и покупателя. Всем известна фраза «скупой платит дважды» и поэтому заключая договор необходимо самым серьезным образом задуматься стоит ли идти на существенный риск последствий неуплаты налогов и потери денег, переданных вне основного договора.

Типовые формы документов, Вы можете бесплатно скачать здесь .

Уплата налога при продаже недвижимого имущества с 2018 года - посмотреть здесь .

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

Будьте внимательны и не нарушайте закон.

С 2018 года, занижать стоимость квартиры не имеет особого смысла, так как ранее это делалось для того что бы уйти от уплаты налога в случае если квартира находилась в собственности менее 3-х лет. С 2018 года, налог необходимо будет платить с сумму равной 70 от кадастровой стоимости квартиры.

Багратионовский проезд, дом 12А

При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.

Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

Рынок недвижимости занимал и занимает одну из лидирующих позиций по количеству совершаемых сделок и вызывает массу вопросов у граждан, собирающихся купить или продать квартиру, дом или какой-либо другой объект.

Заниматься покупкой или продажей недвижимости самостоятельно, не имея при этом соответствующего юридического образования, дело рисковое. Именно поэтому подавляющее число граждан, для успешного завершения сделки прибегает к услугам квалифицированного риэлтора.

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Чтобы свести риски к минимуму при процедуре с недвижимостью, обращение к опытным риэлторам будет правильным решением. Продавцам или покупателям понадобится помощь не только с формальной стороны, которая касается подготовки всех необходимых документов, но и независимая оценка стоимости объекта недвижимости, а также правовая проверка безопасности предстоящей сделки.

Цена в договоре купли-продажи квартиры играет немаловажную роль, так как исходя из нее, вытекает общая сумма расходов по совершаемой сделке. Нередки случаи, когда продавец в устной форме договаривается с покупателем о занижении цены в договоре купли-продажи, чтобы заплатить налог в меньшем размере или вообще его избежать. В связи с этим правительством Российской Федерации были внесены изменения в порядок оформления данной документации.

Продажа недвижимости в РФ по заниженной цене с 2018 года

С этого года законодатели ввели норму, согласно которой появилась возможность выявлять недобросовестных продавцов, пытающихся уклониться от уплаты налогов от продаваемого объекта недвижимости.

Данная норма заключается в том, что сотрудник налоговой инспекции, которого заинтересует цена ниже рыночной, будет сверять оценочную стоимость квартиры или другого объекта недвижимости с его кадастровой стоимостью. Когда оценка продаваемого объекта будет ниже кадастровой, то инспектор будет доначислять налог исходя из суммы, равной 70 кадастровой стоимости.

Эти новшества распространяются только на объекты, приобретенные в этом году. В случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, данная норма к продавцу не применяется.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи важна в том случае, когда квартира находится в собственности у владельца менее 5 лет. По Российскому законодательству, те владельцы недвижимости, которые являются собственниками более 5 лет, от уплаты налога освобождаются.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи и риски

Заниженная сумма в договоре купли-продажи квартиры непосредственно скажется на покупателе в следующих случаях:

  • при ее продаже ранее, чем через пять лет после покупки,
  • при признании сделки с недвижимостью недействительной.

В обоих случаях будет рассмотрена цена, которая указана в договоре. Именно ее вернут покупателю при аннулировании сделки, и недобросовестный продавец может отказаться от устной договоренности, присвоив себе разницу в цене.

В случае, когда покупатель вынужден по разным причинам продать квартиру ранее 5 лет после приобретения, то ему придется платить предусмотренный законодательством налог, который доначислят в налоговой инспекции на сумму, указанную в договоре. До 1 января 2018 года был установлен срок 3 года, в течение которого покупатель, чтобы не платить налог, не должен продавать свою квартиру. С 1 января этого года этот срок продлили до 5 лет, преследуя цель остановки различных манипуляций с недвижимостью.

Продавец недвижимости также имеет риск вызвать вопросы по сделке у налоговой инспекции, если стоимость в договоре купли-продажи будет значительно ниже рыночной. В таких случаях вероятность проверки может возрасти и быть обусловленной различными факторами.

Учитывая то, что сделка с недвижимостью требует к себе грамотного подхода, юридическая консультация относительно заниженной цены на квартиру в договоре является приоритетной. Квалифицированный специалист в области оформления различной документации, связанной с продажей недвижимости, оценит все потенциальные риски и даст рекомендации по поводу предстоящей сделки.

Грамотный подход при оформлении договоров купли-продажи на недвижимость позволит законным способом свести к минимуму размер начисляемых государством налогов. Для этого нужна соответствующая квалификация и опыт, которым владеют специалисты юридических компаний.

В любом случае решение о занижении цены принимают обе стороны, главное чтобы всех это устраивало и не обернулось по истечении времени в негативные последствия.

Изменения в законодательстве, по сути, вызваны различными манипуляциями на рынке недвижимости в обход уплаты налогов, так что пренебрегать законами уже само по себе рискованно, но когда это сделано с умом и найден оптимальный вариант, то это уже называется квалифицированная юридическая помощь.

Law-inside.ru

О бизнесе, договорах, контроле рисков с точки зрения юриста

Почему нельзя в договорах занижать стоимость объектов недвижимости?

Довольно распространенная ситуация, особенно при купле-продаже квартир или земельных участков - стороны договариваются, что «квартира будет стоить 4 000 000 рублей, но в договоре мы напишем только 1 000 000», остальная часть идет «в черную» - мимо договора.

Давайте разберемся, почему этого делать категорически не рекомендуется и какие имеются риски (подводные камни) для продавца.

  • Собственник квартиры продает ее за 4 000 000 рублей.
  • При этом в договоре купли-продажи квартиры указывается только 1 000 000.
  • Также собственник квартиры (Продавец) выдает Покупателю расписку о том, что получил с него полную сумму в размере 4 000 000. Предполагается, что расписка никому не показывается и используется якобы только для защиты интересов Покупателя квартиры - подтверждает, что все оговоренную сумму Продавец получил.

Риски для Продавца здесь следующие:

В нашем гражданском праве имеется понятие неосновательное обогащение.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Прочитайте, пожалуйста, эту норму внимательно - ключевым моментом здесь является требование о возврате имущества при отсутствии правовых оснований для его получения.

Применительно к нашей ситуации получается, что у Продавца квартиры есть правовые основания получить от Покупателя только 1 000 000, а оставшиеся он обязан вернуть Покупателю как неосновательно полученное.

Другими словами, у Покупателя квартиры, при наличии расписки о получении Продавцом квартиры полной суммы, есть возможность требовать от Продавца возврата этой разницы. Через суд, конечно же.

Исключение из этого правила применительно к нашей ситуации есть только одно и установлено оно п. 4 ст. 1109 ГК РФ:

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Другими словами, Продавец как получатель денежных средств, должен в суде доказывать, что Покупатель знал об отсутствии обязательства по передаче 4 000 000 вместо 1 000 000. Для этого он может сослаться на договор, в котором как раз фигурирует заниженная стоимость.

И тут все будет зависеть от того, что написано в этой расписке.

Если там имеется ссылка на договор купли-продажи квартиры, то выплаченные фактически 4 000 000 с высокой долей вероятности могут быть квалифицированы как переплата по договору, что также является неосновательным обогащением и разница будет подлежать возврату Покупателю как излишне уплаченное.

Так, что риски для Продавца лишиться этой разницы вполне реальные.

Как этого можно избежать?

Способов я вижу два:

  1. Указывать в договоре действительную стоимость объекта недвижимости.
  2. Не давать расписку на получение полной суммы.

Занижение суммы сделки в договоре и юридические ньюансы

Форум недвижимости Domik.ua

Наследство, страхование, узаконивание, бытовые и иные правовые вопросы.

13 ноя 2018, 13:46

Будет ли верно с юридической точки зрения так поступить и сможем ли мы в случае отката сделки по инициативе продавца в будущем иметь право на возврат полной суммы сделки.

15 ноя 2018, 01:42

Я лично не знаю реальных случаев, но, говорят, что имели место быть ситуации, когда прежний владелец убеждал суд, что его ввели в заблуждение, обманули, купив недвижимость за бесценок, что он не знал ее настоящей стоимости. Но, думаю, речь идет о времени, когда не было обязательной экспертной оценки и балансовая стоимость БТИ колоссально отличалась от реальной рыночной стоимости, например, квартиру продавали за сто тысяч долларов, а балансовая стоимость составляла 5 тысяч гривен. Ну и судится удовольствие недешевое.

Наверное, надо исходить из того, насколько существенна разница между стоимостью договора и реальной стоимостью недвижимости, т.е. есть ли смысл продавцу обращаться в суд.

И, я думаю, нотариус не зарегистрирует договор с таким пунктом, потому что косвенно понятно, что это уклонение от уплаты налога. Разве что отдельный какой-то договор заключать.

В общем, стопроцентно надежные способы ",оптимизации", расходов по сделке между физлицами науке неизвестны))) Но у нас, по-моему, вообще стопроцентно ничего неизвестно)))

П.С. я не юрист))) сама хотела б умных людей послушать))))

15 ноя 2018, 17:45

Будет ли верно с юридической точки зрения так поступить и сможем ли мы в случае отката сделки по инициативе продавца в будущем иметь право на возврат полной суммы сделки.

Интересно какая ",экономия",, при том, что экспертная оценка обязательна. Не стоит.

16 ноя 2018, 13:08

Если без химии то ему надо будет заплатить около 80к грн, он хочет попытаться и экспертную оценку занизить по максимуму.

17 ноя 2018, 21:09

А экспертную оценку, за дополнительную плату, можно занизить на сколько угодно.

17 ноя 2018, 22:09

А экспертную оценку, за дополнительную плату, можно занизить на сколько угодно.

Т.е. подавая расписку в суд, вы предлагаете сообщить о договорном занижении цены (читайте ",укрывательстве от налогов",)?

18 ноя 2018, 11:56

В расписке речь идет о том, что продавец обязуется возместить моральный ущерб , а не о стоимости квартиры, т.е сума по договору купли-продажи - отдельно, моральный - отдельно.

18 ноя 2018, 12:11

Какой моральный ущерб, не выдумывайте - не сработает, а вот штраф прописанный в договоре возможно.

18 ноя 2018, 12:16

На истину последней инстанции не претендую,

и по тому и по другому поводу хотелось бы мнение юриста.

18 ноя 2018, 12:27

А вот договорённость о материальной компенсации др. дело.

18 ноя 2018, 14:23

А вот договорённость о материальной компенсации др. дело.

А если продавец сам обещает?

Если штраф или компенсацию указать в дог. купли-продажи, то с него тоже придется платить налог.

11 янв 2018, 14:30

Полностью искажена суть экспертной оценки. Реформаторы, блин.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: