Договор аренды земельного участка с переходом права собственности

Договор аренды земельного участка с переходом права собственности

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации

4.5. Прекращение общей собственности

Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.5. Приватизация жилых помещений

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.2. Приобретение прав на земельные участки

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры ",Менеджмент и финансы", Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Договор аренды земельного участка с переходом права собственности

Арендатор земельного участка обратился в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что новый собственник участка изменил вид разрешенного использования участка с эксплуатации объекта на строительство нового, в связи с чем существенно нарушены права арендатора по ранее заключенному договору аренды с предыдущим собственником.

Вопрос: Сохраняется ли действие договора аренды в случае перехода права собственности на земельный участок? в данной ситуации арендатор избрал надлежащий способ защиты нарушенных прав?

12 Декабря 2018, 13:56 Алла, г. Москва

Ответы юристов (2)

Здравствуйте Алла. При смене собственника договор аренды продолжает действовать на прежних условиях и до окончания срока, если между арендатором и новым собственником не было заключено дополнительное соглашение об изменении условий договора. Формально надо было заключить допсоглашение в части изменения Арендодателя и его реквизитов. Договор купли продажи обжаловать наверное нет смысла. Лучше обжаловать решение об изменении вида. Может там была нарушена процедура (не было слушаний и т.д.) или не было оснований для изменения вида. При обжаловании решения об изменении вида надо ссылаться, на то, что в результате существенно меняются условия договора аренды ( в т.ч. и арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости).

Уточнение клиента

Спасибо большое. А не могли бы Вы уточнить, какими статьями Вы руководствовались?

15 Декабря 2018, 22:25

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ЗК РФ, Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок,

2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления,

В данном случае при изменении вида разрешенки были существенно нарушены права арендатора на осуществлением им своей деятельности, которые были предусмотрены при заключении договора аренды, а именно изменение вида ведет к прекращению деятельности арендатора.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Сущность права аренды, правомочия и обязанности арендодателя и арендатора

Право аренды земельных участков это право, позволяющее гражданину или организации за определенную договором плату эксплуатировать землю и распоряжаться получаемой с нее продукцией.

Данное понятие включает в себя ряд конкретных правомочий: владения и (или) пользования, сдачи в субаренду, переуступки и др. Также оно подразумевает наличие обязанностей по внесению арендной платы и по обслуживанию имущества.

Не следует путать право аренды в общем смысле с преимущественным правом аренды. Последнее означает, что по истечении срока действия договора арендатор, добросовестно исполнявший возложенные на него обязанности, имеет приоритет над другими лицами при заключении нового соглашения.

Данное право носит диспозитивный характер оно может исключаться договором.

Арендатор (наниматель) это лицо, арендующее землю. Нанимать участки могут как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане. Перечень прав и обязанностей арендатора изложен в статьях 606, 623, 624 Гражданского кодекса, в статьях 22, 40, 41 Земельного кодекса и в других.

  • Право собственности на полученные при эксплуатации участка продукты (606 ГК).
  • Право собственности на отделимые улучшения арендуемого имущества (623 ГК).
  • Преимущественное право выкупа участка арендатором (624 ГК, актуально только для определенных видов земель).
  • Возможности сдавать участок в субаренду, использовать право аренды в качестве залога или вклада в уставной капитал хозяйства, передавать его третьим лицам (22 ЗК).
  • Право использовать расположенные на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и пруды (40 ЗК).

Возможность возводить сооружения в соответствии с видом разрешенного использования, а также проводить оросительные, осушительные и другие мелиорационные мероприятия (40 ЗК).

  • Использовать ЗУ в соответствии с их установленным назначением (615 ГК).
  • Своевременно вносить плату за аренду (606 ГК).
  • Извещать арендодателя о заключаемых договорах субаренды и переуступки (22 ЗК).
  • Проводить текущий ремонт сооружений и тратить средства на содержание имущества (616 ГК).
  • Вернуть имущество по окончании срока действия договора (622 ГК).
  • Предотвращать нанесение вреда окружающей среде в ходе эксплуатации земли (42 ЗК).
  • Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные уполномоченными органами (42 ЗК).
  • Избегать истощения и деградации почв (42 ЗК).

Существуют и другие обязанности, налагаемые на арендатора федеральными законами. Например, граждане должны уничтожать на используемых ими участках растения, содержащие наркотические вещества.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то вам необходимо собрать определенный пакет документов. Подробности в статье на данную тематику.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи.

Арендодатель

Арендодатель (наймодатель) это лицо, предоставляющее ЗУ в аренду. В большинстве случаев наймодателем является собственник участка. Особенностью земельных отношений является то, что данная сторона часто представлена государством крупнейшим собственником земли в стране.

  • Право требовать расторжения договора при несоблюдении арендатором его условий (порча имущества, более чем двукратные просрочки внесения арендной платы и т. д).
  • Право требовать компенсации просрочки возвращения имущества после окончания срока действия договора (622 ГК).
  • Арендодатель, являясь собственником земли, сохраняет за собой право распоряжаться участком: дарить, продавать, отдавать в залог. Но после таких сделок договор аренды остается в силе, что гарантируется ст. 617 ГК.

  • Передать участок в оговоренном состоянии со всей инфраструктурой и со всеми приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации (611 ГК).
  • Предоставлять документы, доказывающие индивидуальную определенность участка.
  • Извещать арендатора о правах третьих лиц на землю (613 ГК).
  • Проводить капитальный ремонт арендуемых с участком сооружений (616 ГК).
  • Не создавать препятствий для реализации преимущественного права аренды (621 ГК).

При смерти нанимателя участка до окончания срока действия аренды, арендодатель не имеет права противиться вступлению его наследника в договор и переходу к нему права пользования ЗУ.

Многие из изложенных выше прав и обязанностей арендатора и арендодателя могут корректироваться и исключаться условиями договора. Если соответствующих условий нет, то они являются действительными по умолчанию. При этом в договоре могут содержаться дополнительные обременения и правомочия, не противоречащие законодательству.

Договор аренды земельного участка с переходом права собственности

При заключении сделки с органами власти вы должны составить и оформить договор аренды. Именно по этому документу вы станете обладателем прав на земельный участок, владельцем которого является администрация.

Расскажем, как правильно оформить договор аренды на землю под разные виды бизнеса.

Правила написания договора аренды муниципальной или государственной земли

При оформлении договора самостоятельно следуйте таким правилам, чтобы не ошибиться:

1. Форма договора письменная

Оформляется договор обязательно письменно, так как устное заключение сделки невозможно.

Арендатору при устном договоре сложно будет доказать свои права на землю, принадлежащую администрации.

2. Следите за структурой документа

Он обязательно должен иметь такие пункты, как:

  1. «Предмет договора».
  2. «Сроки действия».
  3. «Права и обязанности сторон».
  4. «Ответственность».
  5. «Размер арендной платы и порядок оплаты».
  6. «Ответственность сторон».
  7. «Прочие/дополнительные условия».
  8. «Порядок расторжения договора».
  9. «Основания для досрочного прекращения аренды».
  10. «Реквизиты».

Можно добавить и другие пункты, главное, чтобы в них была подробно расписана вся информация.

Например, лучше заранее обговорить, какими правами будет обладать арендатор, сможет ли он оформить в собственность арендуемую землю по истечению действия текущего договора.

То же самое касается и других вопросов.

3. Вписывайте официальные, актуальные данные

Если что-то не знаете, лучше спросить у представителя администрации. Всю информацию берите из документации, выданной властями и надзорными инстанциями.

Если вы ошибетесь хоть в одной цифре, букве, то договор можно считать недействительным!

4. Обязательно поставьте подписи сторон, заверьте печатями от администрации или компании 5. Все документы, прилагающиеся к договору, перечислите списком в конце документа

Не забудьте о том, что договор аренды предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре!

Образец договора аренды земельного участка - примеры под разные условия аренды земли

Имеется образец типового договора аренды земельного участка, относящегося к государственной или муниципальной собственности.

Вы можете обратиться к нотариусу для его оформления или же написать его самостоятельно, принеся на подпись в администрацию.

Готовый бланк типового договора аренды участков у администрации можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

Примеры и образцы договоров аренды земельного участка под разные виды бизнеса и с определенными условиями:

1.Образец договора аренды земельного участка с переходом прав собственности можно скачать здесь в формате WORD

4. Образец договора аренды земельного участка под киоск, летнее кафе, временный павильон можно скачать здесь в формате WORD

5. Образец договора краткосрочной аренды земельного участка под парковки можно скачать здесь в формате WORD

6. Образец договора аренды земельного участка без строений можно скачать здесь в формате WORD

7. Образец договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости можно скачать здесь в формате WORD

8. Образец договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях можно скачать здесь в формате WORD

Внося информация в установленные образцы, будьте внимательны! Ошибки в документе нельзя будет исправить. Если потом вдруг вы увидите недочеты, то придется переписывать весь договор.

По сути, можно воспользоваться типовым договором, но внести в него необходимые данные.

Например: при аренде только земли, вы вписываете сведения об участке, при аренде земельного участка с имеющимся гаражом, указываете информацию и о земле, и о гараже.

Последние статьи Новые штрафы ГИБДД - за что и как будут штрафовать водителей?

Кодекс об административных правонарушениях обновился поменялись некоторые статьи, предусматривающие наказания за неисполнение Правил дорожного движения и других важных нормативно-правовых актов. Расскажем, какая ответственность будет действовать для нерадивых автомобилистов в конце 2018-го и почти весь 2018 год.

Все изменения в ПДД в России на сегодня реформа ГИБДД, новости об ОСАГО и поправки Правил дорожного движения

В 2018 году планируется много изменений. Автомобилистам нынешним, да и будущим, стоит о них узнать заранее, ведь за неисполнение новых правил предусмотрены штрафы. Рассмотрим, что измениться в ПДД, сфере автострахования, а также узнаем, каковой будет реформа ГИБДД и что еще планируют одобрить в ближайший год.

Как рассчитать декретные правильно - примеры расчета и виды пособий по беременности и родам

Расчет выплаты, положенной за отпуск по декрету, можно сделать самостоятельно. Достаточно знать показатели дохода гражданки. Расскажем, как правильно рассчитываются декретные, что еще нужно учитывать в расчете, а также приведем примеры подсчета декретных при разных ситуациях в 2018 году.

Найти компанию Последние добавленные фирмы Золотой Луч Премиум ДеЮр ООО «Оценка-СПб» Berlov Group Legal Praxis LLC Свежие отзывы о компаниях Юридическая компания 1 Адвокат Макарова Надежда Владимировна Eclex (Эклекс) Eclex (Эклекс) Альянс юристов

Все права защищены 2011 - 2018 «Pravo 812»

Аренда земельного участка

Как известно, аренда это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования составляет ГК РФ, а именно практически все разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений как таковых, разумеется, особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

- смерть собственника и отсутствие правопреемника,

- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды,

- в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

- использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты,

- возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения,

- проводить мелиоративные работы,

- строить пруды и иные водоемы,

- участвовать в решении вопроса мелиорации земель,

- передавать землю во временное пользование. Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя,

- потребовать досрочного расторжения договора.

- передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем),

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

- отдавать арендные права в залог,

- вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

- существенно ухудшает качество земель,

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора,

- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора,

- изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года,

- участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права (п. 4.1.).

- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству,

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором,

- в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий,

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

- установленной доли от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов,

- предоставления арендатором определенных услуг,

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду,

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

Переход прав на землельный участок при продаже зданий

Продажа зданий, находящихся на земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования

В соответствии с положениями Гражданского кодекса (ст. 271) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В то же время в соответствии с земельным законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки по выбору покупателей зданий. Между тем в законодательстве не указан порядок переоформления прав на землю при покупке здания. В связи с этим на практике могут возникнуть определенные проблемы с регистрацией прав на земельный участок под объектом недвижимости. Руководствуясь позицией должностных лиц Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрация), мы рекомендуем придерживаться следующего порядка. В первую очередь необходимо составить и заключить договор купли-продажи здания.

Далее следует оформить государственную регистрацию перехода прав собственности на здание к покупателю. Затем в соответствии с положениями земельного законодательства (ст. 36 ЗК РФ) следует приватизировать либо получить в аренду земельный участок. После заключения соответствующего договора необходимо зарегистрировать права собственности либо договор аренды в Едином государственном реестре прав. Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности В соответствии с земельным законодательством установлен принцип единства земли и находящейся на нем недвижимости. В частности, отчуждение здания, стоящего на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводят вместе с земельным участком за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

Недопустимо отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания, в случае если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ). На практике возникает вопрос о возможности отчуждения части земельного участка, прилегающего к зданию. В соответствии с практикой высших судебных инстанций установлено, что часть участка, не занятая зданиями или вообще свободная от застройки, может быть продана без ограничений. Таким образом, собственник вправе продать либо весь земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, либо провести межевание и составление кадастрового плана на участок, на котором непосредственно размещено здание (площадь застройки). Во втором случае надо оформить право собственности продавца на выделенную часть участка, после чего производить продажу здания с находящимся под ним участком. Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся на праве аренды.

В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что имели место при прежнем их собственнике. Таким образом, покупатель здания вправе стать арендатором участка, расположенного под зданием. Передача прав аренды участка возможна либо по отдельному соглашению с продавцом-арендатором (например, соглашение о перенайме), либо по закону в силу перехода прав на участок при продаже находящегося на нем здания. На практике покупатель во избежание временных затрат идет по пути покупки здания с автоматическим переходом прав аренды.

Однако в данном случае иногда возникают определенные проблемы, связанные с тем, что земельный участок под зданием может во много раз превышать площадь застройки. Особенно это актуально в случаях, когда здание приобретают именно в целях получения прав на землю, принадлежащую продавцу. Поскольку в законодательстве указано, что покупатель здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, то, например, земельный комитет (представитель города - собственника земли) может отказать в заключении с покупателем договора аренды всего участка. Споры по подобным вопросам случаются, однако на практике земельные комитеты, как правило, все же не возражают против перехода к покупателю прав на весь земельный участок продавца. Во избежание спорных вопросов покупатель здания может приобрести (или присоединить) компанию - собственника здания. В этом случае покупатель не будет нуждаться в переоформлении договора аренды земельного участка.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: