Аннулирование договора купли продажи недвижимого имущества

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной,
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину ",расторжение договора", нередко используют термин ",отказ от исполнения договора", согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отмена сделки купли-продажи недвижимости

Как осуществляется отмена сделки купли-продажи недвижимости?

Причины отмены договора

  1. Отменить договор можно в том случае, если продавец отказывается внести всю сумму стоимости недвижимости,
  2. Если продавец в течение четко оговоренного количества времени не покинул помещение и не предоставил ключи покупателю,
  3. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, появление наследника на квартиру, которая уже была продана. По настоянию данного наследника и при решении суда, сделка купли-продажи квартиры может быть отменена,
  4. Также сделка может быть признана недействительной.

Как признать сделку недействительной?

  1. Если сделка нарушает нормы законодательства,
  2. Если в процессе судебного разбирательства оказалось, что лицо осуществляющее сделку оказалось недееспособным или же не имело возможности рационально оценивать ситуацию (психические заболевания),
  3. Если было доказано, что договор составлялся при непосредственной угрозе насилия, обмане, сговоре и пр.,
  4. Если сделка являлась мнимой, то есть, фактически, была создана без последствий юридического плана.

Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями.

В статье 454 ГК РФ четко указывается, что в сделке с недвижимостью есть две стороны продавец, а также покупатель. Законодатель позволяет осуществлять данные сделки третьими.

Согласно 220 статье НК РФ при реализации квартиры, собственник обязан уплатить налог. Размер налога четко определяется законодательной базой - 13. Если квартира была в.

Доверенность составляется в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Доверенность представляет собой специализированный документ, который предоставляет право распоряжаться.

Страна/Город: Россия / Тула

Образование: Высшее юридическое

и высшее филологическое

Семейное положение: замужем

О себе: Имею опыт работы в государственных и коммерческих структурах. В настоящее время работаю на дому: пишу статьи, консультирую людей по телефону. Работа на дому позволила мне наконец-то заняться написанием своей кандидатской диссертации.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости —, затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно —, до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру,
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры,
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения),
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре,

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками,
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи,

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Аннулирование по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти,
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу,
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры,
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Уведомить меня о последующих комментариях по электронной почте.

Звоните в удобное вам время и наши юристы ответят на ваши вопросы бесплатно

Аннулирование договора купли продажи недвижимого имущества

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Добрый день. Работает ли ваша фирма по социальной программе президента? Я являюсь малообеспеченной, справка на руках, нужна помощь в составлении исков по жилищным вопросам.
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Всего комментариев: 2

К иску нужно будет приложить:

1) Выписку из ЕГРП на дом,

2) Копию договора купли-продажи дома,

3) Документы, подтверждающие получение вами ЧАСТИ денег по договору купли-продажи,

4) Документы, подтверждающие, что вы направляли ответчику письменную претензию с требование оплатить оставшуюся часть денег по договору.

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Необходимость изменить условия или расторгнуть договор может возникнуть достаточно часто. Например, при отказе Пенсионного фонда в перечислении средств материнского капитала или при изменении обстоятельств у сторон сделки.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не запрещает сторонам расторгнуть договор согласно ст. 450 ГК РФ. При расторжении договора обязанности сторон прекращаются. По общему правилу после оплаты цены объекта недвижимости, передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности договор считается исполненным. Стороны, конечно, могут предусмотреть в договоре и дополнительные условия. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ. Это означает то, что с момента исполнения условий договора он прекращает свое действие. Таким образом, невозможно расторгнуть исполненный договор, когда полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

Еесли покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату или произвел ее не в полном размере, обязательства не считаются исполненными, а значит они не могли прекратиться исполнением, следовательно, условия договора можно изменять или расторгать договор, ст. 450 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ 10, Пленума ВАС РФ 22 от 29.04.2010).

Расторжение договора по соглашению сторон договора является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами. Такое соглашение будет основанием для Росреестра внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записи в реестр прав (ЕГРП) возможна лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора.

На основании заявлений сторон договора кули-продажи и предоставленного соглашения о расторжении договора подлежит регистрации прекращение договора в Росреестре. Подача на регистрацию полного пакета документов является основанием для внесения записи о прекращении договора купли-продажи в ЕГРП.

Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора сторонами договора уплачивается государственная пошлина.

В случае если, договор купли-продажи еще не прошел государственную регистрацию и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав, то государственная регистрация сделки может быть прекращена на основании заявлений покупателя и продавца (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - Закон о регистрации) В этом случае заключение соглашения о расторжении договора не требуется.

По требованию одной из сторон расторжение договора купли-продажи может быть произведено по условиям самого договора или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости и если документы поданы на регистрацию предусмотрено право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации ( абз. 2 пункта 3 ст. 19 Закона о регистрации). Эта норма Закона о регистрации, по мнению Конституционного суда РФ, призвана обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, а также стабильность этого оборота (определение Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 411-О-О).

Если обязанность покупателя по оплате исполнена, а продавец отказался от регистрации договора, продавца можно обязать заключить договор, возмещать убытки, и др.

В связи с отказом Пенсионного фонда в перечислении денежных средств, договор продолжает действовать, т.к. оплата по договору произведена не полностью. Поэтому имеется возможность подать на регистрацию соглашение о расторжении договора купли-продажи, оплатив государственную пошлину. Такое соглашение может быть подписано как лично сторонами договора, так и их представителями на основании нотариальной доверенности. Обращаться за регистрацией соглашения в Росреестр следует всем сторонам сделки или их представителям, действующим на основании доверенности.

Если коротко говорить о расторжении договора купли-продажи недвижимости то это все.

Составление договоров по сделкам с недвижимостью

Составление договоров по различным видам сделок с недвижимостью.

Комментарии пользователей

У меня такая ситуация. Купили квартиру составили договор купли-продажи. Прошло 2.5 года, а застройщик так и не сделал документы на квартиру все обещает мол вот уже готова. Посоветуйте пожалуйста. Не знаем что делать.

Публикации Следите за новостями Мы в Твиттере Мы в instagram Юридический форум Последние комментарии

При использовании материалов гиперссылка на сайт обязательна.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью являются одними из самых сложных сделок. Такая сделка проходит в несколько этапов, завершающим из которых является подписание договора купли-продажи. Многие ошибочно считают, что подписав этот договор, можно считать сделку состоявшейся и обратного пути нет. Очевидно, что это не так. На практике нередко возникает необходимость расторжения договора купли-продажи на жилье.

По каким причинам может произойти расторжение договора купли-продажи на жилье

Поводы для расторжения договора на жилье условно можно поделить на две группы:

- Форс-мажор или личные обстоятельства у одной из сторон сделки.

- Нарушение условий сделки или действующего законодательства России сторонами по договору.

Как происходит расторжение договора купли-продажи на недвижимость

Расторжение договора по взаимному согласию ведет к подписанию нового договора, возвращающего все в первоначальное положение. Это возможно сделать, если сделка еще не прошла государственную регистрацию в территориальных органах Минюста, и в реестр недвижимого имущества не попали данные о новом владельце квартиры.

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии

Ей предлагали вернуть дом, но она не соглашалась. И в суде ничего не смогли добиться.Теперь она умерла, а проблема осталась. Посоветуйте, как теперь быть?

Скажем процесс реституции подразумевает возраст к состоянии в определенное время. Что приведет к расторжению договора о продажи.

Ситуация достаточно непростая и не вполне в тему этой статьи. К сожалению, случае с квартирами в новостройках, купленных на стадии строительства, право собственности у дольщика возникает только после сдачи дома в эксплуатацию. То есть после того, как подписан акт приема-передачи квартиры. Только тогда можно зарегистрироват ь право собственности и получить все необходимые документы. Договор долевого участия не является документом, удостоверяющим право собственности, увы. Поэтому сделать что-либо с этой квартирой и правда не получится. Я советую в этой ситуации объединится с другими дольщиками и обратится в суд. Вполне возможно, что при грамотном ведении дела получится отстоять свои права на жилье или, хотя бы, получить компенсацию, которой хватит на покупку равноценной квартиры. Есть прецеденты в апелляционных и даже кассационных инстанциях. Удачи!

Последние статьи Популярные темы Форма входа Часто задаваемые вопросы

Юридический сайт по жилищным вопросам ЖИЛИЩНИК.RU (с)2018-2018.

Копирование авторских статей с сайта запрещено

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: